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　　主持人：張委員講到政策本末的問題，這里確實(shí)有一些值得反思的地方。第二個(gè)問題，剛才李總在講去杠桿、加杠桿關(guān)系的時(shí)候講到政策，去年年底包括今年初也出了很多相關(guān)政策，比如降低首付、調(diào)整二房標(biāo)準(zhǔn)、降低利率等等。各地方政府還在降低契稅、營業(yè)稅等等政策，這些都是我們看到為了去庫存采取的措施。目前來看，兩位專家怎么樣評價(jià)，政策是否已經(jīng)取得應(yīng)有的效果？應(yīng)該好像也帶來了一些其他的問題，二位如何評價(jià)。

　　李曉林：前一段中央去庫存的舉措非常正確，從宏觀經(jīng)濟(jì)看去庫存沒有問題，也出臺(tái)一些利好政策，比如剛才你說的首付貸、去稅收等等，對行業(yè)一個(gè)是保護(hù)，再有是有利于行業(yè)的健康發(fā)展。特別是北京、上海、深圳這樣的一線城市非常明顯，發(fā)展非�？�，就是政策利好的原因。

　　像北京、上海這樣的城市，土地稀缺，咱們都知道北京市五環(huán)以內(nèi)的土地特別少，上海外環(huán)以內(nèi)的地特別少，深圳核心區(qū)也特別少了。另外這些城市是外來人口聚集的主要城市。北京市政府公布的數(shù)據(jù)，每年有60萬人進(jìn)來，他們就是剛需，要吃要住。最起碼他們要租房，現(xiàn)在的北京人把房拿出來給他們住，他自己就要改善一下。剛需拉動(dòng)改善性需要，再加上股市不太好，其他投資項(xiàng)目利潤不清晰，大家有可能拿錢出來做房地產(chǎn)投資，剛性需求拉動(dòng)改善性需求，加上投資性需求，三個(gè)疊加在一起了，再加上政策利好，遠(yuǎn)期看土地資源稀缺，這就是主要原因。

　　三、四線城市不是這樣的。現(xiàn)有人民居住情況還是不錯(cuò)的，改善性需求有，但是剛性需求和投資性要求相對會(huì)比較少。目前現(xiàn)有政策調(diào)整他們?nèi)�庫存可能�?huì)有一些慢。在三、四線城市，以及一些二線城市能不能給一些更好的政策解決來解決這個(gè)問題，我們也曾經(jīng)進(jìn)行了一些調(diào)研。比如東北老工業(yè)基地的一些地方，我們?nèi)ミ^牡丹江和佳木斯兩個(gè)市，都是幾百萬人口，很不錯(cuò)，從這些年的情況來看還很好，他的房價(jià)沒有泡沫，他們普通商品房才賣3000多，好一點(diǎn)4000多，一般3500左右，東北的房子墻要厚，因?yàn)槔�，采暖各方面的設(shè)備費(fèi)用比較大，他才賣3000多一平米。你想想成本很高，利潤很低，這種房子的產(chǎn)品泡沫很少，我們在調(diào)研的時(shí)候發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)赜幸粋�(gè)風(fēng)俗習(xí)慣，農(nóng)村女孩嫁人不要幾大件，而是要求城鎮(zhèn)里一套房子。房子可以是一居室，如果按照平均價(jià)3500元，60平米來算， 總價(jià)才20萬左右，按照現(xiàn)在的首付原則，是將近2成首付，也就是首付3-4萬元。這個(gè)地區(qū)有這種需要，而且沒有泡沫。我反對零首付，這樣的杠桿銀行風(fēng)險(xiǎn)太高，我更反對首付貸，等于是沒花錢，還是零首付。如果能夠把銀行按揭降到一成最好，拿1、2萬塊錢就可以完成買房結(jié)婚居住的需求，房地產(chǎn)最怕有泡沫�，F(xiàn)在有幾十萬億，大部分是銀行的，如果在這方面加一點(diǎn)杠桿，我估計(jì)能去一大片庫存。

　　政府購買保障房是最好的時(shí)機(jī)，因?yàn)檫@么多的房子賣不出去，我建議開發(fā)商降一下，不能都指著政府，開發(fā)商把房價(jià)降一降，中央有支持保障性住房的政策，地方政府要作為，拿錢來買一批，用于保障性住房的庫存房。這樣開發(fā)商降一點(diǎn)，政府買一點(diǎn)，就可以解決貧困地區(qū)的需求。一部分讓年輕結(jié)婚的剛性需求，有剛性需求的人很多，但是他們卻沒有買房的能力。像北京，有剛性需求的人太多了，但是哪有錢買房子，地方也是一樣。政府買一點(diǎn)，開發(fā)商降一點(diǎn)。用加杠桿的原則，大家一塊上，這樣有可能促進(jìn)三、四線城市去庫存的速度，我是這樣理解。

　　主持人：謝謝李總，李總講的差異化政策還是很有意思的。前一段時(shí)間，央行在降低首付的時(shí)候，也提到商業(yè)銀行可以根據(jù)自己的情況，做一些差異化的改變，差異化政策到底怎么實(shí)施。張委員，您怎么看這個(gè)問題？目前咱們政策取得什么樣的效果，有什么樣的障礙，哪方面有可以改進(jìn)的地方？

　　張泓銘：有關(guān)部門出臺(tái)兩方面的政策，第一，降首付。降契稅、營業(yè)稅的政策，就是鼓勵(lì)需求一端的政策。應(yīng)該說，這是針對房地產(chǎn)市場，整個(gè)2015年，甚至包括2014年第四季度，中央政府都出臺(tái)了一些鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場需求的政策，包括宏觀金融政策，都有了。降準(zhǔn)、降息都有，累計(jì)起來推動(dòng)市場需求一端。加上今年2月份兩道政策，我們完全有把握認(rèn)為，政策對推動(dòng)房地產(chǎn)市場的需求，是有作用的。無論一線、二線、三線全面起作用。但是問題是程度不一樣。剛才所說超一線城市，2015年已經(jīng)很熱了，到兩道政策出來以后，更催生了熱度。還有很多三、四線城市，這把火燒的夠不夠，我們需要觀察一段時(shí)期。如果一線城市溫度夠了，有過熱的話，我們是不是撤一點(diǎn)。三四線城市加一把火沒問題，這就是李克強(qiáng)總理所說的去庫存當(dāng)中“因城施策”的問題。

　　主持人：剛才李委員和張委員都講到加杠桿的問題，去庫存并不是說一味的去杠桿，同時(shí)有的地方還要加杠桿。目前操作過程已經(jīng)有加杠桿的情況出現(xiàn)，銀行在沒有降低首付的情況下，有一些首付貸已經(jīng)出來了，沈陽曾經(jīng)出臺(tái)了一個(gè)很短的政策——大學(xué)生購房零首付，這就是對特定的人群加杠桿，加杠桿動(dòng)力不一樣，有的是民間資金，有的是政府的推動(dòng)。我是研究銀行的，從銀行的角度來講，這種東西可能存在一些風(fēng)險(xiǎn)，不知道兩位委員怎么看待加杠桿的特點(diǎn)，怎么樣能夠更好控制它，或者說更好把握加杠桿的過程。李委員先來。

　　李曉林：中央提的“三個(gè)去”沒有問題，因?yàn)槲覀兇嬖谝恍﹩栴}所以提出“三個(gè)去”，但是在執(zhí)行層面上需要研究。我覺得產(chǎn)能過剩的行業(yè)應(yīng)該去杠桿，在煤炭、鋼鐵、水泥行業(yè)的生產(chǎn)過程去杠桿是對的。在去庫存上應(yīng)該是加杠桿，用杠桿幫著去庫存。我覺得去杠桿上，產(chǎn)能過剩配杠桿是對的，但是有一些高科技領(lǐng)域、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)新這些需要發(fā)展的應(yīng)該加杠桿了，有去有加才符合我們現(xiàn)在的結(jié)構(gòu)調(diào)整。去庫存應(yīng)該適當(dāng)加杠桿，去杠桿可能是不太適合的。

　　主持人：張委員怎么看？

　　張泓銘：去產(chǎn)能、去杠桿、去庫存、補(bǔ)短板、降成本——這是中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出的今年我國經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)。對于去杠桿的問題和房地產(chǎn)問題聯(lián)系起來，可以稍稍仔細(xì)的討論一下，理解一下去杠桿是一件大事。2008年開始美國金融危機(jī)以后，提出新常態(tài)的觀點(diǎn)就是全世界去杠桿，新常態(tài)主要的特點(diǎn)是新杠桿，我是認(rèn)同世界上去杠桿的大背景�，F(xiàn)在我們?nèi)ジ軛U，我們?nèi)ジ軛U的思想觀點(diǎn)是符合世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢的，總體上我們在經(jīng)濟(jì)當(dāng)中要去杠桿，去杠桿程度我們可以研究，但是大勢是去杠桿，這是一個(gè)大前提。

　　結(jié)合房地產(chǎn)庫存的問題，我認(rèn)為要仔細(xì)的分析。這里還要因地制宜，如果是庫存很嚴(yán)重的地方，對需求一端要加杠桿，我們要推動(dòng)需求消化庫存。對于供給側(cè)恐怕要適度的收緊，庫存那么大你還要加大施工就更糟了。杠桿有加有減——加需求端杠桿，減供給端的杠桿。

　　對于已經(jīng)過熱的一線城市要倒過來干，對需求者也許我們要稍稍的收杠桿降杠桿，對于供給側(cè)，房地產(chǎn)市場形勢很好，供不應(yīng)求，我們應(yīng)該適度加大杠桿。在總體減杠桿前提下，我們要區(qū)別對待不同的地區(qū)，需求兩端要有不同的對策。

　　主持人：加杠桿減杠桿不是絕對的。

　　李曉林：絕對不是一個(gè)去杠桿可以解決的。我和張委員的意見還是比較一致，有的地方要加，有的地方要去。

　　主持人：看起來是非常復(fù)雜的。

　　張泓銘：組合很多。

　　主持人：大家知道最近幾個(gè)星期以來，互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新首付貸大家已經(jīng)看到，至少目前非常關(guān)注，而且在城市里作為投機(jī)的一種手段，好像使用還挺廣泛。我不掌握具體的數(shù)字，央行兩會(huì)期間新聞發(fā)布會(huì)上專門提到首付貸，目前定性不太好，有點(diǎn)違法的嫌疑。這類產(chǎn)品看起來某種程度在加杠桿，替買房者加杠桿，目前的范圍到底是很廣泛普遍的現(xiàn)象，還是局部地區(qū)的現(xiàn)象？它的危害，或者說它的影響會(huì)有哪些？我想大多數(shù)人對這個(gè)并不是很熟悉。兩位委員給我們大概的介紹一下情況。

　　李曉林：首付貸是最近一段時(shí)間出現(xiàn)的情況。這就是變相的零首付。前不久沈陽想出臺(tái)一個(gè)零首付，第二天政策就腰斬了，沈陽市政府也說是在探討，我是不同意零首付的，這樣容易引起次級債危機(jī)，美國就是反面教材。零首付肯定是走不通的，有一些中介和機(jī)構(gòu)就想出一個(gè)規(guī)避零首付的方法，就是首付貸，變相的零首付。這樣容易引起金融風(fēng)險(xiǎn)，如果波及面大了，容易危害我們整個(gè)金融體系。有的地方房價(jià)有泡沫，還沒有吹破，但是變相零首付了，你首付都是貸款解決，一旦房價(jià)跌下來銀行資產(chǎn)就壞了，就會(huì)引起類似于美國次級債危機(jī)的金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，所以趕快要制止。

　　主持人：從房地產(chǎn)健康發(fā)展角度來看，這類產(chǎn)品不利于市場長期穩(wěn)健的發(fā)展，過度透支了未來的發(fā)展。

　　李曉林：首付貸還有點(diǎn)違規(guī)。

　　主持人：昨天央行負(fù)責(zé)人講，像這類機(jī)構(gòu)大多數(shù)不具備貸款資質(zhì)。正常來講，我們國家貸款機(jī)構(gòu)是要拿金融資質(zhì)的。張委員有什么補(bǔ)充嗎？

　　張泓銘：剛才提到首付貸，除了正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)給予貸款以外，民間機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格說是非金融機(jī)構(gòu)也給予貸款，實(shí)際上是變成零首付或者極低首付，這是有風(fēng)險(xiǎn)的。首先這不符合我們國家的法律，因?yàn)槲覀儑�家不允許沒有金融牌照沒有金融資質(zhì)的機(jī)構(gòu)放貸，這在法律的層面就否定了。其次，它的危害還是很大的，最鮮活的樣本就是美國次貸危機(jī)，用國家擔(dān)保的形勢讓沒有購房能力的人買房，后來通過金融衍生產(chǎn)品導(dǎo)致危機(jī)，追終溯源就是買房極低貸款造成的，前車之鑒我們一定要防范。

　　分析一下這個(gè)問題，現(xiàn)在我們國家規(guī)定首付比例是25%，這是正規(guī)金融機(jī)構(gòu)提供的貸款。民間的零首付實(shí)際上也是來自于金融機(jī)構(gòu)，最后也會(huì)傳遞到金融機(jī)構(gòu)里，所以危害是一樣的，所以我們不贊成。