中新社香港11月21日電 題：港九新界全面走低 香港樓市“寒意漸濃”

　　作者 阮曉

　　港九新界全面走低，成交量驟減，二手市場(chǎng)幾乎“冰封”，租金下跌，機(jī)構(gòu)看空，市場(chǎng)信心不足……多個(gè)下調(diào)跡象顯現(xiàn)，與這里遲遲不肯回落的氣溫相比，香港樓市“寒意漸濃”。

　　據(jù)最新中原城市領(lǐng)先指數(shù)，截至11月16日，港島、九龍、新界東西二手私人住宅樓價(jià)較10月再出現(xiàn)3%左右的下跌。下跌幅度最大的地區(qū)并非位于供應(yīng)較為充足的新界偏遠(yuǎn)地區(qū)，而是市中心的港島區(qū)，跌幅達(dá)3.46%。

　　其中，被視為樓市風(fēng)向標(biāo)的藍(lán)籌屋苑幾乎出現(xiàn)全面回調(diào)。十大藍(lán)籌屋苑中，跌幅最大的嘉湖山莊較8月高位曾一度跌近22%，位于港島區(qū)的康怡花園、海逸半島及太古城也分別錄得4%至8%不等的跌幅。

　　記者走訪香港樓盤及中介時(shí)，有前線地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)透露，嘉湖山莊在8、9月間出現(xiàn)三房單位驟降逾160萬(wàn)港元出售的個(gè)案，跌近25%。太古城已回落至2017年12月水平，2018年內(nèi)所有漲幅被完全抵消，預(yù)計(jì)第四季仍有5%左右的下跌空間。

　　據(jù)特區(qū)政府最新數(shù)據(jù)，住宅物業(yè)成交量由第二季的18900宗下跌24%至第三季的14400宗。二手市場(chǎng)被業(yè)內(nèi)人士形容呈現(xiàn)“冰封”態(tài)勢(shì)。利嘉閣地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)記者說(shuō)，曾連續(xù)3個(gè)月月成交量過(guò)30宗的黃埔花園，自9月開始每月只有3至4個(gè)單位售出，銳減超過(guò)8成。

　　成交量的下降還反映在按揭申請(qǐng)宗數(shù)上。據(jù)中原按揭資料，9月按揭申請(qǐng)宗數(shù)只錄得7977宗，較8月跌56%，是近10年內(nèi)的最大跌幅。豪宅虧本甩賣、準(zhǔn)“地王”流拍等新聞?lì)l現(xiàn)，被視為反映樓市剛需的租金也出現(xiàn)回調(diào)跡象。據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，9月租金或較上月出現(xiàn)0.2%的回調(diào)。

　　多個(gè)調(diào)整跡象顯示香港樓市“拐點(diǎn)”或已悄然到來(lái)。特區(qū)政府經(jīng)濟(jì)顧問(wèn)歐錫熊近日表示，香港住宅樓價(jià)在7月見頂，預(yù)計(jì)樓市調(diào)整仍將持續(xù)，而未來(lái)12月美國(guó)利率或進(jìn)一步上升，屆時(shí)也將對(duì)樓市走勢(shì)產(chǎn)生影響。

　　香港浸會(huì)大學(xué)財(cái)務(wù)及決策系副教授麥萃才接受訪問(wèn)時(shí)指，市場(chǎng)對(duì)于美國(guó)利率會(huì)進(jìn)一步上升已達(dá)成共識(shí)，差異只存在于加息步伐上。美息上升，港息跟隨，超低息環(huán)境的終結(jié)對(duì)未來(lái)樓市來(lái)講絕對(duì)是負(fù)面信息。市場(chǎng)預(yù)期信心不足，也將令更多買家在短期內(nèi)維持觀望態(tài)勢(shì)，令本已淡靜的樓市難以被再度炒熱。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)的影響也不容忽視。專家普遍認(rèn)為，外部貿(mào)易環(huán)境存在不確定性，香港作為國(guó)際貿(mào)易中心定會(huì)受到影響，當(dāng)貿(mào)易領(lǐng)域的影響擴(kuò)展到就業(yè)及薪資水平時(shí)，將直接增加置業(yè)人士的供樓負(fù)擔(dān)，進(jìn)而對(duì)樓市產(chǎn)生下行壓力。

　　長(zhǎng)遠(yuǎn)而言在決定樓市走向的供求關(guān)系上，特區(qū)政府正更新《長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略》下一個(gè)10年房屋供應(yīng)目標(biāo)。除將繼續(xù)供應(yīng)私人住宅外，增加公營(yíng)房屋供應(yīng)的明確訊息，或令此前搖擺不定的“夾心階層”對(duì)公營(yíng)房屋充滿更多期待。

　　香港房屋委員會(huì)資助房屋小組委員會(huì)主席黃遠(yuǎn)輝對(duì)記者說(shuō)，現(xiàn)時(shí)樓市的調(diào)整幅度遠(yuǎn)未到需要改變大的房屋政策的時(shí)機(jī)，對(duì)長(zhǎng)策的堅(jiān)持將讓輪候公屋人士對(duì)置業(yè)更有信心，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講將平抑目前遠(yuǎn)高出市民負(fù)擔(dān)能力、并不合理的樓價(jià)。

　　雖面臨諸多挑戰(zhàn)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，特區(qū)政府手上并非毫無(wú)籌碼。樓市處于上升周期時(shí)，香港金管局共推出8輪逆周期措施。金管局總裁陳德霖日前表示，若確認(rèn)樓市進(jìn)入下行周期，將考慮放寬逆周期措施。

　　仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理曾煥平表示，特區(qū)政府有能力透過(guò)撤銷特別印花稅、檢討雙倍印花稅及放寬貸款與估值比率這3項(xiàng)冷卻樓市的措施，減緩宏觀環(huán)境持續(xù)增加的下行風(fēng)險(xiǎn)，令樓價(jià)“軟著陸”。

　　戴德梁行大中華區(qū)副總裁陶汝鴻對(duì)記者說(shuō)，目前樓市下調(diào)趨勢(shì)已經(jīng)明確，未來(lái)特區(qū)政府對(duì)于希望樓市下調(diào)到何等程度才放松逆周期措施，應(yīng)有更清晰目標(biāo)。(完)