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【理上網來·經濟大講堂】妥善化解房地產金融風險

2018年12月11日 07:17   來源:經濟日報-中國經濟網   

  提到防控金融風險,為什么要特別關注金融和房地產之間的關系?如何實現二者之間的良性循環(huán)?圍繞上述問題,經濟日報-中國經濟網記者采訪了國務院發(fā)展研究中心金融研究所助理研究員王洋。

  金融資源向房地產過度集中

  王洋表示,房地產成為重要的系統(tǒng)性金融風險源頭,很多風險最終會歸結到房地產,如不良資產風險,因此必須特別關注金融和房地產之間的關系。

  王洋指出,2016年10月以來,在新一輪房地產調控政策作用下,房價過快上漲勢頭初步得到遏制,但市場平穩(wěn)運行的基礎仍然脆弱,房地產風險還在積累。

  第一,房地產泡沫風險持續(xù)增大。在限購、限售、限貸等大力度調控政策的影響下,一、二線城市房價高位企穩(wěn),但三、四線城市房價上漲明顯。一些房屋購買行為脫離了經濟性的考慮,而是取決于未來房屋價格能否持續(xù)上漲,混合了大量的避險和投機目的,進一步加劇了房地產泡沫風險。

  第二,金融資源向房地產過度集中。從存量看,2016年個人住房按揭貸款和房地產開發(fā)貸款合計占到銀行貸款總額的27.8%,遠超其他行業(yè)。若加上以房地產為抵押的其他貸款,房地產類貸款占比更高。從增量看,2016年居民中長期貸款占到當年銀行全部新增貸款的45%,2017年該比例仍然接近40%。

  第三,居民部門杠桿水平快速攀升。根據國際清算銀行(BIS)的測算,我國家庭部門杠桿率在2016年和2017年分別比上年提高5.6和4.0個百分點,在2018年3月末比2017年末繼續(xù)上升了0.9個百分點,達到49.3%。

  第四,房地產企業(yè)債務風險增加。本輪房地產去庫存和價格上漲,刺激了房地產企業(yè)加杠桿。根據Wind分類,上市住宅類房地產企業(yè)凈負債率從2016年末的0.94持續(xù)上升到2018年1季度末的1.18,增幅達25.5%。同期商業(yè)地產類房地產企業(yè)的凈負債率從0.55上升到0.72,增幅更高達30.9%。

  第五,經濟金融環(huán)境變化加大風險。一是由于人口老齡化程度持續(xù)加深和收入與財富的分配差距不斷拉大,房地產有效需求趨于下降。二是2010年以來我國總儲蓄率持續(xù)下降,居民購房需要更多利用金融杠桿。高杠桿疊加高房價,風險持續(xù)加大。三是美聯儲加息推動全球進入利率上行周期,將導致包括房地產在內的資產價格調整,并加大居民房貸償付壓力。四是貿易摩擦和地緣政治等外部經濟金融風險加大,可能會傳導到國內,進而影響到金融和房地產領域。

  多措并舉化解房地產金融風險

  王洋認為,從房地產的金融和投資屬性出發(fā)進行分析,可以為化解房地產金融風險、建設房地產市場長效機制提供有益思路。同時,貨幣和金融政策也是房地產調控和長效機制的一部分,應兼顧短期和長期目標,不斷完善并合理運用。

  第一,加快制度改革和政策調整,改變長期預期。一是加快財稅體制改革,降低地方政府對土地財政的依賴,化解地方政府的債務風險。二是適當降低經濟增長目標,不再把房地產作為穩(wěn)增長的著力點、把放松貨幣政策和房地產金融政策作為刺激房地產的工具,為化解房地產風險留出空間。三是反思并調整以往的房地產調控政策,如去庫存政策、棚改貨幣化政策等。

  第二,加大稅收調節(jié)力度,弱化房地產投資屬性。弱化房地產本身的金融屬性和投資屬性,不宜過多從限制性政策入手降低市場流動性來實現,否則容易導致價格信號失靈,市場陷入盲目、無序乃至恐慌狀態(tài)。應更多從房地產投資的收益兌現環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié),加大稅收政策的調節(jié)作用,來抑制投資和投機行為。

  第三,加強政策統(tǒng)籌協調,減少套利行為和風險傳染。建議在房地產調控和長效機制建設中,強化中央的統(tǒng)籌協調職責�?紤]到當前三四線城市房地產風險更大,建議比照一、二線城市實施嚴格的限購政策和金融政策。

  第四,發(fā)展住房租賃市場,分離住房消費和投資屬性�?紤]到由于房價過高導致租售比嚴重失衡、租賃市場投資價值較低,應加強國家政策支持和引導,在土地、稅收、立法及市場主體培養(yǎng)、金融工具應用等多層面采取措施,加快發(fā)展住房租賃市場。

  第五,長短期目標兼顧,完善貨幣和金融政策。在配合其他制度改革和政策調整基礎上,金融政策應貫徹“房住不炒”的發(fā)展理念,保障“住”,遏制“炒”,引導市場長期預期,平衡市場長期供求。(經濟日報-中國經濟網記者 馬常艷)

(責任編輯:馮虎)

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