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七連降!房貸利率還會(huì)降降降嗎?

2020年08月07日 15:05   來源:經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)   

  圖片來源:融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的2020年7月中國房貸市場報(bào)告

  第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年以來,房貸利率持續(xù)下調(diào),已連續(xù)下降7個(gè)月。房貸利率為何7連降?預(yù)計(jì)三四季度還會(huì)繼續(xù)下降嗎?圍繞社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題,記者采訪了相關(guān)專家學(xué)者。

  經(jīng)濟(jì)周期和宏觀調(diào)控政策環(huán)境變化

  “造成今年以來房貸利率下降的首要原因是,經(jīng)濟(jì)周期和宏觀調(diào)控政策環(huán)境的變化。”中國社科院財(cái)經(jīng)院綜合經(jīng)濟(jì)研究部副主任、清華大學(xué)ACCEPT研究員馮煦明告訴經(jīng)濟(jì)日報(bào)記者,事實(shí)上,除了房貸利率之外,其他各類主要貸款產(chǎn)品的平均利率也都呈現(xiàn)下降態(tài)勢。以代表性較強(qiáng)的LPR利率為例,去年4季度到今年二季度之間總體上就是下降的。今年7月份,1年和5年期的LPR利率分別為3.85%和4.65%比年初分別下降了0.3和0.15個(gè)百分點(diǎn)。

  招聯(lián)金融首席研究員董希淼同樣表示,今年以來,為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行和疫情沖擊,央行采取多種貨幣政策加大流動(dòng)性投放,貨幣政策更加靈活適度,銀行間資金較為充裕。同時(shí),央行在注入流動(dòng)性的同時(shí),通過降準(zhǔn)以及下調(diào)逆回購、中期借貸便利等操作利率,降低銀行資金成本,推動(dòng)作為房貸定價(jià)基準(zhǔn)的LPR持續(xù)下行。

  一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是:相比于其他類型長期貸款利率而言,房貸利率降幅更為明顯,例如截止7月份,5年期LPR利率比年初降低了0.15個(gè)百分點(diǎn),而平均期限更長的房貸利率則降低了0.28個(gè)百分點(diǎn)。為何出現(xiàn)該現(xiàn)象?對此,馮煦明表示,這是因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)下行周期下,加之疫情的影響,企業(yè)面臨的投資回報(bào)率降低、投資風(fēng)險(xiǎn)增大,因而對信貸融資的需求有所減弱,導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)在一定程度上面臨“資產(chǎn)荒”問題;而對于銀行而言,房貸資產(chǎn)相比一般企業(yè)信用貸款,具有風(fēng)險(xiǎn)更低、穩(wěn)定性更強(qiáng)的優(yōu)勢,通常被認(rèn)為是更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)�!耙蚨诮�(jīng)濟(jì)下行壓力加大的情況下,銀行也的確有激勵(lì)增加房貸供給。事實(shí)上,在房貸利率下降的同時(shí),房貸的審批流程、辦理速度都在明顯加快�!�

  在實(shí)際調(diào)研中記者也發(fā)現(xiàn),多家銀行都表示,在資料齊全的情況下,個(gè)人房貸基本一周內(nèi)可批貸。

  此外,董希淼表示,今年3月以來,根據(jù)央行部署,銀行啟動(dòng)存量浮動(dòng)利率房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作,多數(shù)客戶轉(zhuǎn)換成以LPR為定價(jià)基準(zhǔn),在LPR下行之后,存量房貸利率也有所下行。

  大面積下行態(tài)勢或難再現(xiàn)

  7連降已是既定事實(shí),另一個(gè)引人關(guān)注的問題是:還會(huì)不會(huì)降?

  對此,多位業(yè)內(nèi)專家的觀點(diǎn)都是,預(yù)計(jì)下半年房貸利率會(huì)基本保持平穩(wěn),不再延續(xù)今年上半年持續(xù)下降的趨勢�!邦A(yù)計(jì)今年三四季度,房貸利率還將會(huì)有小幅下降,但幅度相比上半年會(huì)大大縮小�!倍m当硎�,為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì),7月30日中央政治局會(huì)議以及央行最新發(fā)布的二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告都要求,推動(dòng)綜合融資成本明顯下降。預(yù)計(jì)三四季度,市場流動(dòng)性將繼續(xù)保持合理充裕,LPR仍將會(huì)繼續(xù)下降,以LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)的房貸,也會(huì)順勢下行。

  “二季度我國經(jīng)濟(jì)已開始V型復(fù)蘇,在今年秋冬季節(jié)不再爆發(fā)嚴(yán)重疫情的情況下,預(yù)計(jì)三四季度經(jīng)濟(jì)將會(huì)拾階而上,持續(xù)回暖。在這種情況,盡管貨幣政策仍然會(huì)保持更加靈活適度和結(jié)構(gòu)性寬松,但寬松力度在邊際上會(huì)有所減弱�!� 馮煦明表示,更重要的是,房地產(chǎn)信貸的過快增長可能會(huì)對其他實(shí)體企業(yè)融資形成“擠出效應(yīng)”,這在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下是需要極力避免的。正因如此,7月份政治局會(huì)議特別強(qiáng)調(diào),貨幣政策要“精準(zhǔn)導(dǎo)向”,要確保新增融資重點(diǎn)流向制造業(yè)、中小微企業(yè)。

  換言之,從信貸投放看,下半年信貸投放的重點(diǎn)是制造業(yè)和中小微企業(yè),房貸大幅度增長的可能性也不大。

  與此同時(shí),董希淼表示,9月份將基本完成存量房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換,存量房貸利率中樞整體下移。但是,下半年的貨幣政策不會(huì)進(jìn)一步放松,而是更加強(qiáng)調(diào)適度,與房貸利率關(guān)系密切的5年期以上LPR下行的空間并不大。

  實(shí)施差別化住房信貸政策

  在業(yè)內(nèi)人士看來,短期內(nèi),在貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速大幅高于名義經(jīng)濟(jì)增速的情況下,部分城市房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)繼續(xù)收緊,防止資金不合理的、過多流入房地產(chǎn)市場,過度推高房價(jià)。

  融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示,進(jìn)入2020年下半年,房地產(chǎn)市場受疫情的影響已經(jīng)逐漸減小,甚至出現(xiàn)過熱的苗頭,發(fā)布樓市調(diào)控收緊政策的城市逐漸增多。僅僅7月份,就有杭州、東莞、寧波、深圳等6個(gè)城市出臺嚴(yán)控政策�!半m然從表象來看,這些嚴(yán)控措施多是起因于房價(jià)上漲過快,但住房信貸措施也是房地產(chǎn)調(diào)控的重要一環(huán),而且5年期LPR報(bào)價(jià)已連續(xù)三個(gè)月未變,其中應(yīng)該也考慮到避免刺激房地產(chǎn)市場的因素�!�

  此外,董希淼表示,在中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”以及不以房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段等情境下,部分房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市,對部分房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整。在這些熱點(diǎn)城市,如果房貸增長過快、利率下行明顯,預(yù)計(jì)央行將通過窗口指導(dǎo)、市場利率自律機(jī)制等進(jìn)行約束。

  在董希淼看來,較為優(yōu)惠的房貸利率,應(yīng)主要集中在首套房貸,旨在降低剛需購房者負(fù)擔(dān)。從中長期看,“房住不炒”仍將是房地產(chǎn)調(diào)控的主題�!跋乱徊�,央行和銀行應(yīng)根據(jù)購房區(qū)域、主體的不同,綜合運(yùn)用多種手段,量價(jià)并舉,長短結(jié)合,既調(diào)控總量又調(diào)整價(jià)格,既滿足剛性需求又抑制投資投機(jī),既著眼當(dāng)下又引導(dǎo)預(yù)期,因城施策,進(jìn)一步實(shí)施好差別化住房信貸政策�!�

  新聞多一點(diǎn):不斷降低房貸利率能減輕居民住房壓力嗎?

  有觀點(diǎn)認(rèn)為,可以通過不斷降低房貸利率來減輕居民住房壓力。這種觀點(diǎn)是否正確呢?對此,馮煦明表示,單獨(dú)看起來(經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說的“局部均衡”)是似乎有道理,但實(shí)際上站不住腳,如果放在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局之中則會(huì)造成極大的扭曲,弊大于利。

  馮煦明進(jìn)一步指出,減輕居民住房壓力,關(guān)鍵要從建立完善房地產(chǎn)長效機(jī)制這一根本矛盾入手,這也是壯大和活躍經(jīng)濟(jì)“內(nèi)循環(huán)”的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。目前,我國正在形成以如下“三支柱”主要手段的房地產(chǎn)長效機(jī)制:一是優(yōu)化住宅建設(shè)用地的空間供給結(jié)構(gòu)。根據(jù)人口流入流出趨勢,調(diào)整城鄉(xiāng)之間、不同城市之間的住宅用地供給格局,避免供需機(jī)構(gòu)性失衡。二是增加各種類型的政策性住房供給,以及在一二線城市大力發(fā)展住房租賃市場,切實(shí)提高租房居住的穩(wěn)定性、便利性、可靠性和宜居度。三是“一城一策”式的房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展規(guī)劃和短周期調(diào)控。

  也就是說,在利率市場化的總體背景下,房貸利率不宜成為房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段,其政策功能將不斷弱化。(經(jīng)濟(jì)日報(bào)記者 錢箐旎)

(責(zé)任編輯:何欣)

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七連降!房貸利率還會(huì)降降降嗎?

2020-08-07 15:05 來源:經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
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