9月房地產(chǎn)銷售在剛需的帶動(dòng)下表現(xiàn)良好，居民按揭貸款小幅增長(zhǎng)，行業(yè)景氣度繼續(xù)回暖，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資續(xù)升。部分地方政府逐步收緊購(gòu)房政策，有關(guān)部委對(duì)房企融資方式提出更多監(jiān)管要求，土地購(gòu)置有所放緩。一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力依舊不小，但房?jī)r(jià)在全國(guó)范圍總體可控。

　　剛需支撐房地產(chǎn)銷售回暖，一線房?jī)r(jià)上行壓力依舊

　　9月房地產(chǎn)銷售面積累計(jì)同比跌幅收窄至-1.8%，較8月回升1.5個(gè)百分點(diǎn)。在戶籍制度逐步松綁、人才引進(jìn)政策加碼以及房企降價(jià)促銷推動(dòng)下，商品房銷售狀況表現(xiàn)良好。9月全國(guó)商品房銷售額累計(jì)同比增長(zhǎng)3.7%，較8月上漲2.1個(gè)百分點(diǎn)，是自2018年8月以來(lái)最高水平。

　　商品房連續(xù)第7個(gè)月去庫(kù)，存量住宅面積已低于去年同期水平。9月新開(kāi)工和施工增速均小幅下降，竣工情況相對(duì)緩慢，建筑業(yè)活動(dòng)略有放緩。

　　9月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)4.5%，較8月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)2.2%，與8月持平。一線城市二手房?jī)r(jià)依舊存在上行壓力，增速較前月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；二、三城市新建住房及二手房?jī)r(jià)增速均有不同程度輕微下降。國(guó)慶節(jié)前后，以深圳為代表的多個(gè)地方銀行，針對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)有所收緊。部分地方政府如銀川、長(zhǎng)沙、無(wú)錫、西安等也陸續(xù)出臺(tái)收緊政策，局部調(diào)控壓力逐步顯現(xiàn)。

　　房企融資壓力較大，土地購(gòu)置有所放緩

　　居民房貸需求有序擴(kuò)張。9月首套房貸平均利率較8月下降1bp至5.24%，個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比增9.5%，較前月增速擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，住戶部門(mén)中長(zhǎng)期信貸累計(jì)同比增長(zhǎng)11.1%，居民部門(mén)住房剛需逐步體現(xiàn)。

　　監(jiān)管加碼令房企短期融資壓力陡增�！叭�道紅線”令房企需要改變傳統(tǒng)融資模式，無(wú)論房企規(guī)模如何都應(yīng)更加注重短期銷售回款和現(xiàn)金流管理能力，擴(kuò)張節(jié)奏料逐步收斂。融資方面，1-9月房企內(nèi)地信用債發(fā)行規(guī)模同比增長(zhǎng)15.7%，增速較8月增加2.9個(gè)百分點(diǎn)。9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)同比增長(zhǎng)4.5%，貸款增速保持低位。

　　土地市場(chǎng)有所降溫，購(gòu)置和供應(yīng)小幅收縮。9月100大中城市土地供應(yīng)同比下降3.2%，連續(xù)第二個(gè)月同比下降，其中，一線城市土地供應(yīng)同比增長(zhǎng)39.8%，二線城市土地供應(yīng)重拾增長(zhǎng)，但三線城市同比減少17.5%。房企拿地節(jié)奏放緩，9月土地購(gòu)置面積累計(jì)同比下跌2.9%，下跌幅度較8月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款同比增長(zhǎng)13.8%，已連續(xù)三個(gè)月保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，表明四季度全國(guó)房?jī)r(jià)增速可能小有回升。

　　調(diào)控政策或令供需兩端面臨壓力，投資仍將穩(wěn)步回升

　　鑒于各地方政府及相關(guān)監(jiān)管政策的壓力，10月高頻數(shù)據(jù)顯示一線城市及部分二線城市商品房銷售狀況有所趨弱，土地供應(yīng)則全口徑收縮，表明“銀十”行情并未顯現(xiàn)�？紤]到宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍然需要房地產(chǎn)行業(yè)提供足夠支持，且往年最后兩個(gè)月份均為銷售大月，整體上行業(yè)景氣度到年底繼續(xù)回升仍是大概率事件。

　　預(yù)計(jì)全年銷售保持輕微正增長(zhǎng)，投資繼續(xù)穩(wěn)步走高，局部調(diào)控基調(diào)趨緊，房?jī)r(jià)漲幅總體可控。房企繼續(xù)優(yōu)化自身經(jīng)營(yíng)策略，采取“以價(jià)換量”措施，加快商品房銷售回款�？紤]到自身經(jīng)營(yíng)負(fù)債壓力及監(jiān)管高壓，房企土地購(gòu)置料放慢腳步。房地產(chǎn)開(kāi)工及施工狀況相對(duì)穩(wěn)定，行業(yè)融資環(huán)境相對(duì)友好，房地產(chǎn)投資增速穩(wěn)步走高，全年投資增速可能達(dá)到9%左右。全年新建商品房房?jī)r(jià)增速約低于5%，二手房?jī)r(jià)增長(zhǎng)約2.6%，房?jī)r(jià)增速總體可控。

　�。ū疚膩�(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 作者：植信投資研究院高級(jí)研究員馬泓）